כינוס נכסים הוא הליך משפטי שבמסגרתו מתמנה בעל תפקיד כדי לתפוס, לנהל או לממש נכס בהתאם לסמכויות שנקבעו בצו המינוי. ההליך עשוי להתנהל לצורך פירעון חוב המובטח במשכנתה או במשכון, בעקבות פירוק שיתוף במקרקעין, במסגרת סכסוך משפטי או מכוח החלטה של ערכאה מוסמכת.
תוכן העניינים
מינוי כונס נכסים משפיע על בעלי הנכס, הנושים, דיירים, שותפים וגם על רוכשים המעוניינים להשתתף בהליך המכירה. לכל אחד מהצדדים קיימים שיקולים ואינטרסים שונים, ולכן חשוב להבין מהו מקור המינוי, אילו סמכויות ניתנו לכונס ומהן האפשרויות המשפטיות העומדות בפני הצד המיוצג.
01 מהו כונס נכסים?
כונס נכסים הוא בעל תפקיד המתמנה מכוח החלטה של בית משפט, רשם ההוצאה לפועל או רשות מוסמכת אחרת. סמכויותיו אינן בלתי מוגבלות והן נקבעות בצו המינוי ובהחלטות הניתנות לאורך ההליך.
בהתאם למינוי, הכונס עשוי להיות מוסמך:
- לאתר ולתפוס את הנכס.
- לקבל מידע ומסמכים הנוגעים לנכס.
- לנהל או לשמור על הנכס.
- להזמין שמאות.
- לפרסם הזמנה לקבלת הצעות.
- לנהל הליך התמחרות.
- לבקש אישור למכירת הנכס.
- לקבל את התמורה.
- לפעול להעברת הזכויות לרוכש.
- להסדיר תשלומים, חובות והוצאות.
- להגיש דוחות לערכאה המפקחת.
כונס הנכסים פועל מכוח המינוי ותחת פיקוח הגורם שמינה אותו. במסגרת הליכי הוצאה לפועל, רשות האכיפה והגבייה מגדירה כינוס נכסים כהליך למימוש נכס באמצעות כונס שמונה על ידי רשם ההוצאה לפועל. מידע נוסף מופיע בעמוד כינוס נכסים בהוצאה לפועל.
02 באילו מצבים מתמנה כונס נכסים?
03 מימוש משכנתה או משכון
כאשר חוב המובטח במשכנתה או במשכון אינו נפרע בהתאם להסכם, הנושה עשוי לפעול למימוש הבטוחה. במסגרת ההליך ניתן לבקש מינוי כונס נכסים לצורך מימוש הנכס ופירעון החוב מתוך התמורה.
עצם קיומו של חוב אינו פוטר מהצורך לפעול בהתאם להליך המשפטי ולסמכויות שנקבעו בדין ובהחלטות רשם ההוצאה לפועל.
04 פירוק שיתוף במקרקעין
כאשר מספר בעלים מחזיקים בנכס במשותף ואינם מצליחים להסכים על אופן השימוש, הניהול או המכירה, עשוי להתנהל הליך לפירוק השיתוף. אם נקבע שהנכס יימכר, ניתן למנות כונסי נכסים לצורך ביצוע המכירה וחלוקת התמורה בהתאם לזכויות הצדדים ולהחלטות בית המשפט.
05 אכיפת פסק דין
במקרים מסוימים מינוי כונס נועד לאפשר ביצוע של פסק דין או פעולה שבעל הזכות אינו מבצע בעצמו, כגון חתימה על מסמכים, העברת זכויות או מכירת נכס.
06 סכסוכים מסחריים ומשפטיים
כונס נכסים עשוי להתמנות גם במסגרת סכסוך בין שותפים, בעלי מניות או צדדים להסכם, כאשר נדרש לשמור על נכס, לנהל אותו באופן זמני או למנוע שינוי במצבו עד להכרעה.
07 הליכי חדלות פירעון
במסגרת הליכי חדלות פירעון עשויים להתמנות בעלי תפקיד בעלי סמכויות שונות. יש להבחין בין כונס נכסים הפועל ביחס לנכס מסוים לבין נאמן או בעל תפקיד הפועל במסגרת הליך חדלות פירעון כולל.
08 כיצד מתחיל הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל?
זוכה המבקש לממש נכס עשוי להגיש בקשה למינוי כונס נכסים. עליו להציג את הבסיס לבקשה ואת המסמכים הנדרשים, כגון מסמכי המשכנתה או המשכון, מידע עדכני על החוב ואישור זכויות בנכס.
ההחלטה אם למנות כונס, מה יהיו סמכויותיו ובאילו תנאים יפעל נתונה לרשם ההוצאה לפועל. רשות האכיפה והגבייה מפרסמת שירות ייעודי בנושא בקשה למינוי כונס נכסים.
לאחר המינוי עשוי להירשם במרשם המקרקעין צו בדבר מינוי בעל התפקיד. משרד המשפטים מאפשר להגיש בקשה לרישום או לביטול הערה בדבר מינוי כונס נכסים ובעלי תפקידים מיוחדים.
09 השלבים האפשריים בהליך כינוס
אופן ניהול ההליך תלוי בסוג הנכס, במקור המינוי ובהחלטות הערכאה המפקחת. הליך למכירת מקרקעין עשוי לכלול:
1. מינוי כונס נכסים וקביעת סמכויותיו.
2. רישום המינוי במרשם הרלוונטי.
3. איתור וקבלת מסמכי הנכס.
4. תפיסת חזקה או הסדרת הגישה לנכס, ככל שנדרש.
5. בדיקת הזכויות, החובות והמחזיקים.
6. קבלת שומת מקרקעין.
7. פרסום הזמנה לקבלת הצעות.
8. קבלת הצעות וערבויות.
9. עריכת התמחרות, אם נקבעה.
10. בחירת הצעה והגשת בקשה לאישור המכר.
11. קבלת אישור מהערכאה המפקחת.
12. השלמת התשלום והעברת הזכויות.
13. תשלום הוצאות וחובות מתוך קופת הכינוס.
14. חלוקת היתרה בהתאם להחלטה.
15. הגשת דוח מסכם ובקשה לסיום התפקיד.
לא בכל הליך יתקיימו כל השלבים באותה צורה. צו המינוי והחלטות הערכאה הם שמגדירים את הפעולות המותרות.
10 ייצוג חייבים בהליכי כינוס נכסים
קבלת אזהרה, בקשה למינוי כונס או החלטה על מימוש נכס מחייבת פעולה מהירה. קיימים מועדים להגשת תגובות, בקשות וטענות, והמתנה עלולה לצמצם את האפשרויות המעשיות.
ייצוג חייב עשוי לכלול:
- בדיקת סכום החוב ואופן חישובו.
- בחינת תוקף המשכנתה או המשכון.
- בדיקת ההודעות והמסמכים שנמסרו.
- בחינת טענות לפירעון או להפחתת החוב.
- הגשת תגובה לבקשת המינוי.
- בקשה לעיכוב הליכים במקרים המתאימים.
- ניהול משא ומתן להסדרת החוב.
- בחינת אפשרות למכירה עצמית בפיקוח.
- מעקב אחר השמאות והליך המכירה.
- העלאת טענות בנוגע לאופן המימוש.
- בדיקת חלוקת התמורה והוצאות הכינוס.
עצם מינוי הכונס אינו מבטל את זכויות החייב להציג טענות או לקבל מידע על ההליך. עם זאת, כל בקשה נבחנת לפי נסיבותיה, ואין בעצם הגשתה כדי להבטיח את עצירת המימוש.
11 האם ניתן לעצור הליך כינוס נכסים?
אין תשובה אחידה. האפשרות לעכב, לצמצם או לסיים את ההליך תלויה בשלב שבו הוא נמצא, במקור החוב, בבטוחה, בהחלטות שכבר ניתנו וביכולת להציע פתרון מעשי.
בין האפשרויות שניתן לבחון, בהתאם למקרה:
- סילוק החוב.
- הסדר תשלומים בהסכמת הנושה.
- מחזור או החלפת מימון.
- מכירה עצמית בפרק זמן מוגדר.
- הצגת טענה לגבי גובה החוב.
- בקשה לעיכוב הליכים.
- ערעור או בקשת רשות ערעור, כאשר הדין מאפשר זאת.
- הצעת חלופה שפגיעתה בצדדים פחותה.
חשוב לפעול מוקדם. לאחר פרסום הנכס, קבלת הצעות או אישור המכר, המצב המשפטי והמעשי עשוי להיות מורכב יותר.
12 ייצוג נושים בהליך מימוש נכס
נושה בעל משכנתה, משכון או פסק דין עשוי להזדקק לייצוג לצורך בחינת מסלול המימוש וניהול ההליך בהתאם לדרישות הדין.
הליווי עשוי לכלול:
- בדיקת מסמכי החוב והבטוחות.
- בחינת הרישומים והדרגה של השעבוד.
- הכנת דרישה לתשלום.
- פתיחת הליך מתאים.
- הגשת בקשה למינוי כונס נכסים.
- טיפול ברישום צו המינוי.
- ניהול הליך המימוש תחת פיקוח הערכאה.
- קבלת שמאות ופרסום הנכס.
- ניהול התמחרות.
- הגשת בקשה לאישור המכר.
- טיפול ברישום הזכויות על שם הרוכש.
- הגשת דוחות וחישוב חלוקת התמורה.
גם כאשר הכונס ממונה בעקבות בקשת נושה, עליו לפעול בהתאם לצו המינוי ולהחלטות הגורם המפקח, ולא רק בהתאם לרצונו המסחרי של הנושה.
13 כינוס נכסים במסגרת פירוק שיתוף
בפירוק שיתוף, הכינוס אינו בהכרח תוצאה של חוב. מטרתו עשויה להיות מכירת נכס משותף כאשר הבעלים אינם יכולים או אינם מעוניינים להמשיך להחזיק בו יחד.
בהליך כזה עשויות להתעורר שאלות בנוגע ל:
- שווי הנכס.
- אפשרות שאחד השותפים ירכוש את חלקו של האחר.
- אופן ניהול ההתמחרות.
- שימוש שעשה אחד השותפים בנכס.
- הוצאות ששולמו על ידי כל אחד מהבעלים.
- דמי שימוש ראויים.
- השקעות ושיפורים בנכס.
- משכנתאות ועיקולים.
- מיסוי העסקה.
- חלוקת התמורה לאחר המכירה.
יש להפריד בין ההחלטה לפרק את השיתוף לבין ההתחשבנות הכספית בין השותפים, אשר עשויה לדרוש בירור נפרד או הוראות מפורשות מבית המשפט.
14 רכישת נכס מכונס נכסים
רכישת נכס בהליך כינוס עשויה להציע הזדמנות, אך היא אינה עסקה רגילה. בדרך כלל הרוכש נדרש לפעול לפי מסמכי ההזמנה והליך שנקבע מראש, ולעיתים מתחייב לרכוש את הנכס במצבו הקיים ובכפוף לתנאים מיוחדים.
לפני הגשת הצעה חשוב לבדוק:
- מהן הזכויות המוצעות למכירה.
- האם הנכס רשום בטאבו, ברמ"י או בחברה משכנת.
- מי מחזיק בנכס בפועל.
- האם קיימים דיירים, שוכרים או פולשים.
- מהו המצב התכנוני.
- האם קיימות חריגות בנייה.
- אילו חובות ותשלומים יחולו על הרוכש.
- האם הנכס נמכר במצבו הקיים.
- מהו סכום הערבות הנדרש.
- האם ניתן לחזור מההצעה.
- מהו מועד השלמת התשלום.
- האם הרכישה מותנית באישור הערכאה.
- מה קורה אם המכר אינו מאושר.
- כיצד ומתי יועברו הזכויות.
אין להניח שהכונס מעניק לרוכש את כל ההצהרות וההתחייבויות שמוכר פרטי עשוי לתת בהסכם מכר רגיל. יש לבצע בדיקות עצמאיות לפני הגשת הצעה מחייבת.
15 הצעה, התמחרות ואישור המכר
במסגרת הליך המכירה מתפרסמת לעיתים הזמנה להציע הצעות. המציעים נדרשים להגיש טופס הצעה, לצרף ערבות או פיקדון ולהתחייב לתנאי המכר.
לאחר קבלת ההצעות עשוי הכונס לקיים התמחרות. ההצעה הגבוהה ביותר אינה בהכרח הופכת מיד להסכם סופי. במקרים רבים נדרש אישור של רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט.
עד לקבלת האישור יש לבדוק:
- האם ההצעה ניתנת לביטול.
- האם הפיקדון עלול להיות מחולט.
- האם קיימת זכות להשוות הצעה.
- האם לבעלי הנכס או לצדדים אחרים קיימות זכויות בהליך.
- האם הערכאה רשאית שלא לאשר את המכר.
- כיצד יוחזרו הכספים אם העסקה אינה מושלמת.
רשות האכיפה והגבייה מפרסמת טפסים נפרדים עבור בקשה לאישור מכר וצו מכר במסגרת טפסי כינוס נכסים.
16 מכירת הנכס והעברת הזכויות
לאחר אישור המכר והשלמת התמורה, הכונס פועל להעברת הזכויות בהתאם לצו ולהחלטות שניתנו. התהליך עשוי לכלול טיפול במסים, אישורי עירייה, מחיקת רישומים, מסירת החזקה ורישום הזכויות על שם הרוכש.
יש לבדוק אילו חובות מוסרים במסגרת המכר ואילו חיובים נשארים באחריות הרוכש. נוסח צו המכר והחלטת האישור משמעותיים לצורך השלמת הרישום, ולכן יש לוודא שהם מתאימים לפרטי הנכס והעסקה.
17 חלוקת כספי הכינוס
התמורה שהתקבלה אינה מועברת בהכרח במלואה לנושה שביקש את המימוש. לפני החלוקה עשויים להיבחן:
- הוצאות שמירה וניהול.
- הוצאות פרסום ושמאות.
- מסים ותשלומי חובה.
- שכר כונס הנכסים.
- זכויות של נושים מובטחים.
- עיקולים ושעבודים נוספים.
- חובות בעלי קדימות, ככל שקיימים.
- יתרת החוב בתיק.
- זכויות שותפים בנכס.
- היתרה המגיעה לבעל הנכס.
חלוקת הכספים נעשית בהתאם לדין ולהחלטות הערכאה המפקחת. כאשר קיימים מספר נושים או בעלי זכויות, עשויה להתעורר מחלוקת על סדר הקדימות ועל הסכומים המגיעים לכל אחד.
18 מה כולל ליווי משפטי בהליך כינוס נכסים?
בהתאם לזהות הלקוח ולשלב ההליך, הליווי עשוי לכלול:
- בדיקת צו המינוי והיקף סמכויות הכונס.
- בחינת החוב, המשכנתה והשעבודים.
- בדיקת רישום הזכויות בנכס.
- הגשת תגובות, בקשות והתנגדויות.
- ניהול משא ומתן להסדרת החוב.
- ייצוג חייבים, נושים ושותפים.
- טיפול בהליכי פירוק שיתוף.
- בדיקת שמאות ומסמכי מכר.
- ליווי מציעים ורוכשים.
- בדיקות משפטיות לפני הגשת הצעה.
- טיפול באישור המכר ובהעברת הזכויות.
- בחינת חלוקת התמורה.
- ייצוג בדיונים בפני בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל.
19 שאלות ותשובות בנושא כינוסי נכסים
20 האם כונס נכסים הוא הבעלים של הנכס?
לא. הכונס הוא בעל תפקיד שמונה לפעול ביחס לנכס במסגרת הסמכויות שנקבעו לו. הוא אינו הופך לבעל הנכס.
21 האם מינוי כונס מבטל את זכויות בעל הנכס?
לא. עם זאת, יכולתו של בעל הנכס לבצע פעולות בו עשויה להיות מוגבלת בהתאם לצו המינוי ולהחלטות שניתנו.
22 האם כל הצעה לרכישת נכס מכונס מחייבת?
הדבר תלוי במסמכי ההצעה ובתנאי ההליך. לפני החתימה יש לבדוק אם ניתן לחזור מההצעה ובאילו נסיבות עלול הפיקדון להיות מחולט.
23 האם הנכס תמיד נמכר מתחת למחיר השוק?
לא. המחיר נקבע בהתאם להצעות, לשמאות, להתמחרות ולתנאי השוק. אין ודאות שהנכס יימכר במחיר נמוך ממחירו בעסקה רגילה.
24 האם אפשר למכור את הנכס באופן עצמאי לאחר מינוי כונס?
ייתכן שניתן לבקש לאפשר מכירה עצמית או להציג רוכש, אך הדבר כפוף להסכמות ולהחלטת הערכאה המפקחת. אין לבצע עסקה עצמאית ללא בדיקת המגבלות החלות.
25 האם אישור המכר מובטח לאחר זכייה בהתמחרות?
לא. במקרים שבהם נדרש אישור שיפוטי או אישור של רשם ההוצאה לפועל, העסקה כפופה להחלטת הגורם המוסמך.
26 ליווי משפטי בכל שלבי הכינוס
הליך כינוס נכסים משלב דיני מקרקעין, מימוש בטוחות, סדרי דין, רישום ומיסוי. לכל החלטה המתקבלת במהלכו עשויה להיות השפעה על שווי הנכס, זכויות הצדדים והאפשרות להשלים את המכירה.
משרד שובלי ושות' מעניק ליווי וייצוג בהליכי כינוס נכסים, לרבות ייצוג חייבים, נושים, שותפים ורוכשים, טיפול במימוש משכנתאות, פירוקי שיתוף, בדיקת מסמכי מכר והעברת זכויות – בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה.
המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הליך כינוס כפוף לצו המינוי, להחלטות הערכאה המוסמכת ולנסיבות הפרטניות של התיק.
שאלות ותשובות
הליך משפטי שבו ממונה כונס נכסים לניהול ולמימוש נכס, לרוב לצורך פירעון חוב או במסגרת הליך משפטי אחר.
כונס נכסים ממונה על ידי בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל, בהתאם לנסיבות ההליך ולסוג החוב.
עורך דין מלווה את הצדדים לאורך ההליך, שומר על זכויותיהם, בוחן את תנאי המימוש ומטפל בהיבטים המשפטיים של העסקה.
עו״ד אסף שובלי
מייסד משרד שובלי ושות׳, המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין ונדל״ן — מהבדיקה הראשונית ועד השלמת העסקה.
נתקלתם בשאלה?
השאירו פרטים ועו״ד אסף שובלי יחזור אליכם.