מי שעומד בפני העסקה הגדולה בחייו, חשוב שיידע מראש מה כולל הליווי המשפטי, מה טווחי השכר המקובלים בשוק, ומה הלקוח מקבל בתמורה. במאמר זה תמצאו בשקיפות מלאה את כל הפרטים שחשוב לוודא טרם התקשרות עם עו"ד בייצוג בעסקת מקרקעין.
מה כולל ליווי משפטי מלא
1. הבדיקות המקדמיות
אופן רישום הדירה, שעבודים ועיקולים, יתרות לסילוק הלוואה משועבדת — הצ׳קליסט המלא כאן. זהו השלב שקובע אם ניתן להתקדם לקראת משא ומתן מול המוכר.
2. תכנון המס
סיווג העסקה והתאמה לחבות מס רכישה וחבות מוערכת של מה השבח של המוכר. תכנון מס חשוב שייעשה בטרם החתימה על עסקת הרכישה על-מנת שיהיה אומדן הוצאות אמיתי שבהתאמה אליו ייבנה לוח התשלומים.
3. משא ומתן וגיבוש הסכם
המשא ומתן כולל דין ודברים ביחס לעקרונות וההסכמות, הבאים לידי ביטוי בהסכם מכר הכוללים בין היתר, הצהרות הצדדים לעניין טיב הדירה, מצבה התכנוני והמשפטי, תנאים מסחריים הכוללים לוח תשלומים ומנגנוני פיצוי במצבים של הפרת הסכם.
4. הבטוחות
על עוה"ד לוודא רישום הערת אזהרה לאחר חתימת ההסכם, הפקדת כספי הרוכש בחשבון נאמנות עד אשר נרשמת הערת אזהרה ומתקבלים אישור העירייה ואישור מס השבח, ייפויי כוח בלתי חוזרים ומנגנון סילוק המשכנתא של המוכר.
5. הדיווחים והרישום
על עוה"ד לדווח למיסוי מקרקעין על העסקה במועד, לדאוג לקבל את אישורי המיסים מרשות המיסים או מהעירייה ו/או מהצד השני לעסקה (לפי העניין) וכמובן לדאוג לרישום הזכויות על שמכם בסיום העסקה.
מה שכר הטרחה הנהוג לעורך דין בקניית ומכירת דירה? המספרים האמיתיים
| סוג העסקה | הטווח המקובל בשוק | מה משפיע |
|---|---|---|
| דירת יד שנייה | 0.5%-1.5% משווי העסקה + מע"מ | שווי הנכס (באחוז יורד ככל שהשווי עולה), מורכבות רישומית, תכנון מס |
| דירה מקבלן | שכ"ט ב"כ הקבלן מוגבל בחוק — הוא מייצג את הקבלן. ליווי עצמאי לכם: לרוב סכום של כ- 0.5% בצירוף מע"מ | היקף הבדיקה של הסכם הקבלן והמפרט |
| עסקאות מורכבות (חברה משכנת, ירושות, מושע) | מעבר לטווח הבסיסי — לפי היקף | שרשרת ההעברות, הליכי רישום חסרים |
למה דווקא משרד מקומי בשרון
- הכרת השטח: ועדות התכנון של הוד השרון, כפר סבא, רעננה והרצליה, פרויקטים של התחדשות עירונית באזור, וההיסטוריה הרישומית של שכונות ותיקות.
- זמינות פיזית: חתימות, פגישות.
- אקוסיסטם מקומי: עבודה שוטפת מול אנשי מקצוע ובנקים שפועלים באזור.
איך נראה התהליך אצלנו — שלב אחר שלב
- שיחת היכרות (ללא התחייבות): בירור מצב הנכס, לוחות הזמנים ואילוצים, תנאי התשלום ומבנה המימון וכן תנאים ודרישות מיוחדות.
- בדיקות מקדמיות- ימים 1-7 עיון במרשמי הזכויות, שעבודים ובדיקת המיסוי. ממצאים חריגים מוצגים לכם כבר בראשית הדרך.
- הסכם- ימים 5-12 : טיוטה מותאמת להסכמות הצדדים, החלפת נוסחי טיוטות מול הצד השני, הטמעת הבטוחות ושיקוף של יתר ההסכמות המסחריות עליהם הסכימו הצדדים.
- חתימה: תערך במשרדנו בכפר סבא או מרחוק;
- עד המסירה: דיווח לרשות המיסים , סילוק בטחונות, אישורים לרישום או יצירת מנגנון נאמנות להבטחת קבלת אישורי המיסים, תוך עדכון שוטף וליווי שלנו בכל אבן דרך.
- סיום: רישום הזכויות על שמכם.
חמש שאלות לשאול כל עורך דין לפני שסוגרים
- כמה עסקאות מהסוג הזה ליווית בשנה האחרונה — ובאזור הזה?
- מי מטפל בתיק בפועל — אתה או מתמחה?
- מה כלול במחיר ואיזו הוצאה ו/או פעולה מתומחרת בנפרד?
- איך מתבצע העדכון השוטף?
שאלות נפוצות
מתי משלמים את שכר הטרחה?
מקובל לשלם את שכר הטרחה במועד החתימה על ההסכם.
אתם מלווים גם מכירה?
בוודאי — כל מה שבמאמר נכון גם למוכרים, בדגש על מס שבח, בטוחות התמורה ומסירה חזקה.
שלוש טעויות של רוכשים — שמגיעות אלינו אחרי שקרו
- "סגרנו עם עורך הדין של המוכר, זה חסך כסף": ואז מגלים שההסכם לא כלל מנגנון נאמנות, שהמשכנתא של המוכר סולקה באיחור, ושאף אחד לא ייצג את האינטרס שלהם ברגעים שהיה בהם ניגוד. התיקון בדיעבד עולה פי כמה מהחיסכון.
- "חתמנו זיכרון דברים כדי לא לפספס": ואז הבדיקות גילו בעיה — והם כבר בפנים. על זה כתבנו מדריך שלם.
- "עורך הדין היה זול אבל לא זמין": עסקת מקרקעין חיה על לוח זמנים— מכתב כוונות מהבנק שפג, מוכר שלוחץ, הערת אזהרה שמחכה והרבה פעולות שרשרת שמביאות לקידום העסקה. עו"ד שלא נותן מענה מתאים, יעלה לכם ביוקר.
הבחירה בעורך דין לעסקה היא לא השוואת מחירים — היא בחירת השותף היחיד בעסקה שכל תפקידו לראות רק אתכם.
קונים או מוכרים בשרון?
משרד שובלי ושות׳, כפר סבא — ליווי עסקאות מקרקעין מהבדיקה הראשונה ועד המפתח.
