רכישת דירה היא העסקה הגדולה בחייה של משפחה ממוצעת — ובניגוד לדירה חדשה מקבלן, בדירת יד שנייה לא קיים חוק מכר שמגן עליכם ולכן אין ערבות בנקאית. לפיכך, ישנן בדיקות שחשוב מאוד להשלים לפני החתימה. ריכזנו את 12 הבדיקות המלאות:
שלב א׳ — זהות המוכר והזכויות שלו
1. נסח רישום מקרקעין (או אישור זכויות)
הבדיקה הראשונה והבסיסית: הוצאת נסח רישום עדכני מלשכת רישום המקרקעין במסגרתו בודקים: זהות הבעלים הרשומים מול תעודת הזהות של המוכרים, חלקי הזכויות, סוג הזכויות בנכס, וכל הרישומים המופיעים על הנכס — משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וצווים (ככל וישנם).
2. דירה שרשומה בחברה משכנת — הבדיקה שרוב הקונים מפספסים
לא כל דירה בישראל רשומה בלשכת רישום המקרקעין. בדירות שטרם נרשמו במרשם הבתים המשותפים , הזכויות מנוהלות אצל חברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל. כאן נדרשות בדיקות אחרות: במרשם הזכויות שמנהלת החברה המשכנת (אישור זכויות עדכני), בדיקה ברשם המשכונות, תשלום מלוא החובות הקיימים לחברה ע"י המוכר, בירור עלויות דמי הטיפול ברישום הערות והעברת הזכויות, בדיקת תשריטים ומיקום הדירה ע"י הקונה ובירור מול החברה המשכנת מדוע טרם נרשם הבית המשותף עד כה.
3. הצמדות: חניה, מחסן, גג וחצר
אין להסתפק באמירה של המוכרים כ"חניה שלנו" וחניה ומחסן חייבים להופיע כהצמדה רשומה בנסח ובתשריט הבית המשותף..
שלב ב׳ — מצב תכנוני של הנכס
4. תיק הבניין בעירייה: היתרים וחריגות בנייה
הפניה לאיש מקצוע כגון שמאי ו/או מהנדס לצורך עיון בתיק הבניין וחשיפת חריגות בנייה. לדוגמא, חושף אם סגירה של המרפסת, היחידה שבמרתף או הפרגולה בגג נבנו בהיתר כדין. יש חשיבות גדולה לגילוי חריגות בנייה טרם כריתת הסכם, על-מנת שהצדדים ימצאו דרכים בהסכם להסדרת חריגות הבנייה ולהסדרת חובות שייתכן ויוטלו על הנכס כתוצאה מאותן חריגות בנייה .
5. מסמכי הבית המשותף
תשריט הבית המשותף ותקנון הבית המשותף- על הלקוח לאשר את מיקום הדירה בפועל לעומת התשריט המצורף לפנקס הבתים המשותפים הרשום. התקנון קובע, בין היתר, את התנאים וההסכמות בין בעלי הנכסים בבית המשותף.
6. הסביבה והתכנון העתידי (תב"ע)
על השמאי או המהנדס לבצע בדיקת תוכניות בניין עיר החלות על הסביבה מגלה מגדלים מתוכננים, כבישים, ומטרדים.
שלב ג׳ — התמורה: חובות, מיסים ומשכנתא
7. שעבודים, עיקולים והערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים
מעבר למשכנתא הרשומה של המוכר, בודקים בין היתר, עיקולים, הערות אזהרה לטובת צדדי ג'.
8. חובות שוטפים: ארנונה, ועד, מים וחברת ניהול
דורשים אישורי היעדר חובות מהעירייה, מהוועד ומחברת הניהול — ומעגנים בהסכם שכל חוב עד יום המסירה חל על המוכר.
9. תמונת המיסוי המלאה — לפני שקובעים מחיר
מס רכישה חל על הקונה לפי המדרגות העדכניות, ובצד המוכר — שאלת מס השבח והפטורים משפיעה על נכונותו להתקדם בעסקה. יש לזכור, כי חשוב לבצעבדיקת היתכנות חיוב בגין היטל השבחה- ככל ואושרה תוכנית משביחה והמוכר טרם שילם — יש להסדיר עניין זה בהסכם.
10. יכולת המימון שלכם: אישור עקרוני למשכנתא
חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני חתימה על ההסכם. ל
שלב ד׳ — הדירה וההסכם שמגן עליכם
11. בדק בית מקצועי
מהנדס בדק בית מאתר רטיבות, ליקויי בנייה, צנרת וחשמל. עלות של אלפי שקלים שחוסכת עשרות אלפים.
12. הסכם מכר שנבנה בשבילכם — לא טופס גנרי
כל הבדיקות מתנקזות ל-הסכם המכר במסגרתו נקבע מנגנון נאמנות, הערת אזהרה , בטוחות לסילוק המשכנתא של המוכר, הצהרות והתחייבויות הצדדים. חתימה על "נוסח סטנדרטי" בלי התאמה היא הדרך הבטוחה לגלות את זה מאוחר מדי.
מי בודק מה? חלוקת העבודה
| בדיקה | מי מבצע | מתי |
|---|---|---|
| נסח רישום/ אישור זכויות, שעבודים, הערות | עורך הדין | לפני מו"מ |
| תיק בניין, היתרים, תב"ע | שמאי/אדריכל | לפני חתימה (לפי החלטת הלקוח) |
| בדק בית פיזי | מהנדס | לפני חתימה (לפי החלטת הלקוח) |
| תכנון מס ומדרגות | עורך הדין | לפני חתימה |
| אישור עקרוני למשכנתא | אתם מול הבנק/יועץ | לפני חתימה |
| ניסוח ההסכם והבטוחות | עורך הדין | במהלך המו"מ |
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקחות כל הבדיקות?
בדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין ללא חריגים— בין שבוע לשבועיים. דירה בחברה משכנת, עם חריגות או עם רישומים על הנכס — עשויה לדרוש יותר זמן, וזה בדיוק הזמן שחוסך כסף.
אפשר לוותר על חלק מהבדיקות כשהשוק "חם"?
אפשר לקצר לוחות זמנים אבל לא לוותר על הבדיקות . עורך דין מנוסה יודע לקדם את הבירורים במקביל ולשריין אתכם בהסכם גם כשצריך להתקדם מהר.
קונים דירה? אל תחתמו לפני שבדקנו
משרד שובלי ושות׳ מלווה רוכשי דירות בכל שלבי העסקה — מהבדיקות המקדמיות ועד רישום הזכויות על שמכם.
